物件選び編【なかま塾ができるまで part2】

「なかま塾ができるまで」

この企画は、「日本の個別指導塾をもっと良くしたい!」という思いから始めた企画で、なかま塾の経験をもとに「フランチャイズではなく、自分で作る個別指導塾」を実践できるようにしたものです。

企画の元ネタはこちらの記事をどうぞ。
なかま塾ができるまで part1
http://nakamajuku.blogspot.jp/2018/01/blog-post_97.html

それでは第一回、「物件選び編」スタート!

十三部教室の物件契約までの流れ

それでは去年の11月末に新規開校した十三部教室の物件取得までの流れをお話していきたいと思います。

冬に新しく教室を作りたいと思い、去年の9月ぐらいから物件を少しずつ探していました。

十三部教室は、もともとドコモショップがあった場所で、そのドコモショップが移転したというのを知り、借りれないかというのを知り合いの不動産屋さんに聞いて調べてもらいました。

グーグルマップではまだドコモショップがあります。
まだ募集をしてるということで、すぐに申し込みした物件で、ここはかなり場所が良く、広さも40坪以上あり中も綺麗です。

昔から冗談で「このドコモショップの場所っていいよね。こんないい場所に塾作れたら最高なんだけどなー」なんて言ってた場所なんです。

ちょっと理想すぎて怖いぐらい。

ただ個別指導塾の教室としては少し広すぎるかもしれません。それでも、場所と箱が良すぎ。

かなりいい物件だったので、他業種の人からも数件申し込みがあったみたいですね。

不動産屋さんに交渉してもらい、大家さんは塾ということでうちにOKしてくれました。

これはテナンを探してみるとわかるのですが、塾という業種はテナントを借りやすい業種。

飲食店などに比べると何倍も借りやすいと言えます。

家賃を少し安くするなど簡単な交渉はしましたが、あまり強引な交渉はしませんでした。

それよりも立地が良いので、少し悪い条件でも借りていいかなと思いました。

なぜなら良い場所で目立たないとなかなか最初に生徒が集まらないから。

家賃が少し高くても広告費と考え、GOだなと。

家賃は何とか予算内ギリギリで坪6000円~7000円ぐらい。

久留米市で道路に面した一階であれば、相場と同じぐらいです。

敷金礼金などはこれも地域によって全く違うので比べようがありませんが、だいたいうちの地域は3ヶ月から半年辺りで、あとは交渉次第というところです。

今回は敷金が半年分で、これが一番費用がかかりました。ただその辺りはまったく交渉せず、とにかく立地が良すぎたのですぐに借りたという次第です。


家賃と敷金でどれぐらい初期費用が違うか見てみると、

例えば、
・(家賃30万円、敷金半年の場合)
 敷金半年30万×6ヶ月=180万
 あと最初の月の家賃30万+不動産屋さんへの仲介手数料1ヶ月分30万
 →合計240万円
・(家賃10万円、敷金3ヶ月の場合)
 敷金半年20万×3ヶ月=60万
 あと最初の月の家賃20万+不動産屋さんへの仲介手数料1ヶ月分20万
 →合計100万円

こんな感じになり、倍ぐらい違いますね。敷金は解約するときに戻ってくるのですが、やはり敷金半年分はかなり高い・・・。1教室目だったら借りてないかもです。


十三部教室は、10月の半ばに契約をし11月から借りて、11月の20日ぐらいからオープン。

内装や看板の工事は大体2週間ぐらいかかるので、11月の頭から初めて20日までに終わらせました。

こんな流れになります。

個別指導塾新規開校マニュアル【物件取得編】

さて、ここからは、中島の経験からくる個別指導塾を作るうえでの、物件取得についての考えをお伝えします。

今後の自分へ向けての記事でもあるので、「マニュアル」なんて付けてみました。

まずこのマニュアルは「フランチャイズなんか入らずに自分で塾を作る」という観点から書いています。

というわけで、いきなりですが「フランチャイズだと市場調査をしてくれて、良い物件を紹介してくれる」というのはウソです。

特別なことは何もありません。大体駅前の物件を紹介されるだけです。

だから、自分で死ぬほど頭と足を使って探した方が絶対に良い物件が見つかります。この記事をしっかり読んで、教室探しの参考にしてください。

家での開業はオススメしない

個別指導塾を作ろうと思うと、まず考えないといけないのは教室をどうするかということです。

場所はどういった場所か、家賃はどれくらいか、広さはどれぐらいの広さか、1階か2階か、内装はどれぐらいお金がかかるか、そういったところまで含めて物件を選ぶ必要があります。

個別指導塾を家で開業するというのはお勧めできません。単純に広さが足りないというのもありますが、家でやる=小さい組織でやっている、ということになり、はっきり言うと安心・信頼感という面で弱い。だから、最初の生徒集客の面でスピードが落ちます。

やはりテナントを借りることが重要です。

物件の探し方

さて、まずは物件の探し方から。

まずは、不動産屋さんを訪ねてみる、または街中で見かけたテナントに電話します。ここは数をあたりましょう。粘りです。

どの不動産屋さんがいいかというのは、はっきり言ってどこでもいい。

どこの不動産屋さんでも基本的には全ての物件を見れますので、特別この不動産屋さんじゃないとだめだとか地元に強い不動産屋さんじゃないとダメだとかそういったことはありません。

ただし本当にごくまれに、その不動産屋さんが直で持っている物件というのもあります。そういった物件はなかなか市場には出てきませんので、いろんな不動産屋さんと仲良くなり信頼関係を築いていくと、紹介してもらえるかもしれません。

物件探しは営業だ!という気持ちでがんばりましょう。

ネットが発達しても、まだまだ足で探した方が、良い物件は見つかりやすいと思います。

物件を探す時期

物件を探す時期ですが、これは開校2ヶ月前か3ヶ月前ぐらいから探すのがいいと思います。

これは探してみてわかったことですが、いい物件が見つかったとしてもそれを2ヶ月以上予約のような形で待ってくれるという不動産屋さんは、うちの地域ではありませんでした。待ってくれて1ヶ月ちょっと。

開校より早めに借りて、使ってなくても家賃を払えばもちろん大丈夫ですが、最初は生徒も売り上げもないので、お金もったいないですよね。

あまりにも早くにいい物件が見つかったとしても、じゃあ3ヶ月後に出すので申し込みという話にはならないということです。ですので2ヶ月前ぐらいから動き出して交渉を始めると、ちょうど開校時期にあうと思います。

物件を契約してから内装工事などをする期間もありますので、それも見越して動いてください。

大体の流れはこんな感じかな。

3ヶ月前から物件探し
 ↓
1・2ヶ月前ぐらいに物件契約
 ↓
1ヶ月前から内装・外装工事
 ↓
新規開校

立地

立地ですが、なかま塾は決して駅前に出すという戦略ではありません。

一番考えているのは、人が住んでいる地域かということです。

なぜなら、塾は子供たちが歩いてきたり自転車で来たりするというのがメインだから。

これは都会か田舎の違いもありますが、大体半径1キロから2キロ、遠くても3キロぐらいの距離からほとんどの子供達が通っています。

そういった場所であれば、決して駅前でなくても大丈夫ということです。どんなに駅が近くなくても生徒は集まります。

だから、「塾だから駅前じゃないといけない」なんてことはないということです。あえて大手塾がたくさんある駅前に出す必要はありません。

ただし、注意しないといけないのは、講師の先生達が集まる場所かということです。この点に関しては駅前の方が有利。

ですので、人が住んでいて周りに塾がないからといってあまり田舎に教室を出しても、今度は授業をしてくれる講師の先生達が集まらずに困ります。この辺りはバランスを考える必要アリです。

あとは、車通りの多い道路に面して、そして一階、できればガラス貼りになっていて中が見えやすい、という条件で探します。

このあたりの条件は、すべてを満たす物件はなかなかありません。

どこかで妥協しないといけないこともありますが、中島的には「車通りの多い道路に面している」と「一階」は外せないかなと思ってます。

あとはエアコンが使えるかとかトイレがそのまま使えるとか、そういったのは予算に合わせてという感じですね。

今回の十三部部教室はエアコンもトイレも中はほとんどお金をかけることはありませんでした。1教室目の南町教室はトイレがなかったので、トイレを後からつけた分は余分に費用がかかっています。

ただし十三部教室は看板が一番お金がかかってます。これについてはまた後日を話したいと思います。

教室の広さ

次に教室の広さ。これは私の基準ですが、個別指導塾を作るにあたり、なかま塾のやり方でいくと、少なくても30坪は欲しいところです。

30坪あれば、なかま塾のやり方であれば生徒数200名ぐらいはギリギリ、かなりギリギリですが運営できます。いや、無理かも。180名ぐらいかな。

うちのやり方はかなり手厚く生徒を見るやり方なので、最低でも30坪は必要です。

テスト前に自習に来させたり、入試直前や講習期間中は毎日中3が塾に来るので、そういった席を確保するために、一般的な個別指導塾りも少し広めだと思います。

一般的な大手個別指導塾でも、狭いところは20坪やそれ以下でやっているところはたくさんあります。

この辺りは家賃がいくらぐらい払えるかというのを目安に考えないといけません。

最低でも20坪以上ぐらいの広さで考えた方が、あとあと生徒が増えたときに苦労せずにすむと思います。

これは個人的な意見ですが、20坪以下の広さで個別指導塾をやる大手塾もたくさんありますが、もしそんな塾が近くにできても怖くもなんともありません。

なぜなら、上に書いた通り、生徒を手厚く見ようと思うと、どうしてもある程度の席数が必要になるからです。

狭い場所でやっているということは、生徒をたくさん自習に呼べないし、テスト前も生徒を集めてテスト対策などやれないということ。

教室の広さを見れば、その塾がどういった規模で、さらにどうやって生徒を指導しているのかまでわかります。

小さな規模で安く教室を作り、大量に教室展開している大手塾がたくさんありますが、うちはやりません。


あとは、内装がどれぐらい手がかかるかといった問題もあります。

壁も天井もなにもついていない完全スケルトンの物件はたまにありますが、うちはやりません。あまりにも内装費用が高くなるからです。

1教室目であれば、エアコン・トイレが付いている物件を優先して探しましょう。

内装に関しては、また別記事で。

家賃について

家賃の基準ですが、これは福岡県久留米市という少し田舎の地域での家賃の話になりますので、自分が出したいという地域の家賃の相場と比べながら読んでください。

相場は、いろいろ物件をみたり不動産屋さんに聞けばわかります。

一般的にコンサルタントのような人が言うには、売り上げの2割以下を目指すというのがいいようです。

例えば生徒が50名で月の売上が100万円であれば、家賃は20万円以下ということですね。

ただこれに関しては明確な基準はないと思います。「安ければ安い方がいい」のは当たり前ですが、そうなると場所が悪く、駅前や目立つ場所は無理ということになります。

場所があまりにも悪すぎると、目立たず認知されるまでに時間がかかるので、最初の生徒集めに苦労してしまいます。

「時間をかけてうちの塾の良さが口コミで広がり生徒が集まればいいから、場所は悪くても関係ない」と思われるかもしれませんが、場所が悪いと新規開校の初速が悪くなります。

初速とは生徒の集まるスピードのこと。

最初の生徒募集がうまくいかないと、1年目で100名を超えるのは難しいです。

ですので、なかま塾の場合は、車通りの多い道路に面している1階というのが一つの条件。店舗自体が目立つ広告であると考えているからです。

実際に、新規開校して一番多い問い合わせの理由は「教室の看板を見て」です。

教室=一番の広告。

そう考えた時に、家賃の基準は一坪1万円までと考えています。4教室の経験から導き出した答え。ただし、一坪1万円はよっぽどいい場所の時です。

いろんな知り合いの個別指導塾さんでも、それぐらいの金額を目安にされていると聞いています。もちろん安い方がいいので、お手頃な物件が見つかるに越したことありませんが。

しかし、場所が悪すぎるのであれば、少し家賃が上がってでもいい場所を選んだ方がいいと思います。

最後は運

一番大事な要素は運です。

最後に何を言ってるんだと思われるかもしれませんが、本当に良い物件との出会いというのはなかなかありません。

探し続けて探し続けてたまたま縁があって見つかったというのが、なかま塾の歴史ですす。

1教室目の南町教室なんかまさにそうです。私の知り合いの不動産屋さんがたまたま大家さんから直接受け持ってる物件で、知り合いだということで私に紹介してくれた物件でした。

こういった物件ははっきり言って普通見つかりません。

2教室目の試験場駅前教室もそう。たまたま空いたばかりの物件を見学して即申し込みし契約したのですが、後日不動産屋さんに聞いたところ、その物件はあとから問い合わせが20件以上あったそうです。

そんな感じで、こればっかりは運です。運を引き寄せる努力をしていきましょう。